Immobilienexperten sollten 2023 vor allem auf Nachhaltigkeit bauen

Die anhaltende Inflation, der Klimawandel und die demografische Entwicklung drücken auf den Immobilienmarkt. Höhere Zinsen, rückläufiges Investitionsvolumen sowie steigende Energie- und Baukosten sind einige der Folgen. Das attestieren mehrere aktuelle Studien zum Immobilienmarkt. Doch was gilt es angesichts dessen für Experten der Branche, die in Immobilien investieren, diese entwickeln, errichten, vermitteln und verwalten, in diesem Jahr zu beachten?

Insgesamt blicken Investoren optimistisch auf 2023. Die Schweiz ist dem Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt des Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmens EY zufolge weiterhin ein sehr attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen. Dabei haben die Anreize gegenüber dem Vorjahr sogar leicht zugenommen. Im europäischen Vergleich rangiert der Gewerbeimmobilienmarkt Österreich/Schweiz auf dem dritten Platz, so das Trendbarometer der Berlin Hyp. Dennoch sprechen die Folgen der Inflation – die Unklarheit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, etwa in Bezug auf die Flächennachfrage – oft gegen einen zügigen Abschluss von Immobilientransaktionen, so EY.

Unsicheres Umfeld

Das Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) gab an, dass die Flächennachfrage nach Büros in allen grösseren Marktgebieten stabil geblieben ist. In den fünf grössten Büromärkten der Schweiz – Zürich, Genf, Bern, Basel und Lausanne – verringerte sich die Angebotsquote an verfügbaren Flächen innert zwölf Monaten von 4,7 auf 4,5 Prozent, womit die Schweiz im europäischen Vergleich auf Tiefstniveau liege. Dabei befinden sich die freien Büros oft in älteren Gebäuden ausserhalb der Innenstädte. Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach Büros an zentralen Standorten haben sich die Mieten in Bestlagen gehalten oder seien sogar leicht angestiegen. Die Bautätigkeit habe zuletzt spürbar nachgelassen. Was Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser betrifft, so gibt es erstmals seit Langem Anzeichen, dass die Preise nicht weiter steigen, berichtete die Neue Zürcher Zeitung. Dramatisch sei dies jedoch nicht. Denn es wurde nur wenig Wohneigentum errichtet. Das Angebot sei kleiner als die Nachfrage, zumal die Schweizer Bevölkerung wachse und die Haushalte zunehmend kleiner werden.

Indes wurde mit der Zinswende das Investitionsumfeld ungünstiger, weshalb einzelne Transaktionen verschoben oder zurückgezogen wurden, so JLL. Jan Eckert, CEO Switzerland und Head Capital Markets DACH bei JLL, zufolge liegt der Investitionsschwerpunkt nicht mehr länger in der Null- und Negativzinsflucht, sondern beim Inflationsschutz sowie der Realzinssicherung.

Was auf die Branche zukommt

Angesichts der gegenwärtigen Situation rechnen mehr Investoren als vergangenes Jahr mit einem Rückgang des Investitionsvolumens, so EY. Zwar seien die Inflation und der Zinsdruck in der Schweiz nicht so hoch wie in den Nachbarländern, was dem Transaktionsmarkt Stabilität verleihe, jedoch glauben 67 Prozent der befragten Investoren, dass der Handel und Besitz von Land in Erwartung einer künftigen Wertsteigerung oder mit dem Ziel einer Weiterentwicklung als Geschäftsmodell ausgedient habe. 87 Prozent seien der Ansicht, die anhaltende Unsicherheit führe zu einer weiteren Schärfung der Investment-Profile.

Was die Preise betrifft, erwarten Investoren einen Rückgang bei Shopping-Centern, Büros und Hotels. Eine stabile Entwicklung beziehungsweise in 1-a-Lagen einen Anstieg der Preise sehen sie bei Wohn- und Logistikimmobilien. Diese dominieren wie auch 2022 die Gunst der Investoren. 93 Prozent bekundeten Interesse an Wohnimmobilien.

Klimawandel wichtigstes Thema

Der bedeutendste Megatrend ist der Klimawandel. 86 Prozent der Teilnehmer des Trendbarometers der Berlin Hyp und 91 Prozent der Teilnehmer der EY-Studie schätzen, dass Ökologie beziehungsweise der Klimawandel den Immobilienmarkt wesentlich beeinflussen wird. Insbesondere durch die neuen Corporate-Sustainability-Reporting-Directive-Vorschriften seitens der EU werde Environment-Social-Governance (ESG)-Reporting zumindest für grosse Firmen ab 2024 verpflichtend. Es führe zur Notwendigkeit, Immobilieninvestitionen auf deren Nachhaltigkeit auszurichten. EY erwartet eine Sogwirkung. Die steigende Bedeutung des Klimawandels zeige sich auch in der Frage nach ESG-Projekten der Investoren: „Die ESG Due Diligence wird zum Standard bei Ankaufsprozessen und die steigenden Energiekosten führen dazu, dass die Transformation des Gebäudebestands zunehmend an Attraktivität gewinnt.“ 82 Prozent der Investoren gaben an, in den kommenden zwölf Monaten ESG-bezogene Projekte umsetzen zu wollen. Die hohe Relevanz des Themas bestätigte die Berlin Hyp: Nachhaltigkeit werde das entscheidende Kriterium auf dem Immobilienmarkt sein. Insbesondere Energieeffizienz sei 2023 der bestimmende Faktor. Investoren und Finanzierer schauen vermehrt auf ESG-Kriterien. Diese Botschaft vermittelte zudem JLL: Je länger das inflationäre Umfeld anhalte, desto mehr werden sich Versicherer, Vorsorgeinstitute sowie private Sparer mit dem Kaufkraft- und Vermögensverlust auseinandersetzen und sich auf Anlagen fokussieren, welche bestmöglichen Schutz vor der Teuerung bieten.

Auf Platz zwei der Megatrends in der Schweiz sieht EY den demografischen Wandel. Die Digitalisierung werde weiterhin als relevante Entwicklung gesehen, verliere aber deutlich gegenüber dem Vorjahr und werde von der Zinsentwicklung überholt. 61 Prozent der Befragten glauben, politische Instabilität und Unsicherheiten beeinflussen den Immobilienmarkt in den nächsten fünf bis zehn Jahren.

Experten sorgen für den Unterschied

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